Parmi les actifs tangibles qui attirent les investisseurs actuels, l’achat de terres agricoles se présente comme une valeur sûre. En France, ce type d’investissement permet de diversifier son patrimoine tout en profitant d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Encore faut-il savoir par où commencer et quels sont les critères à prendre en compte avant d’investir dans les terres agricoles ou une exploitation.

On a tort de croire que l’investissement dans un terrain agricole n’est pas rentable, puisqu’en réalité, il peut rapporter beaucoup sur le long terme. À l’échelle mondiale, on constate une augmentation rapide de la population ce qui, naturellement, accélère les besoins en denrées alimentaires. Dans cette optique, le prix des terres agricoles s’apprécie automatiquement et investir dans ce type d’actif ne pourra être que bénéfique pour les investisseurs, particuliers comme agriculteurs.

• Une réduction d’impôt de plus de 50%

Côté rentabilité, celle-ci sera encore plus élevée si la terre agricole devient constructible. Pour l’acquisition d’un terrain de moins de 76 000€ en vue d’une mutation, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt d’environ 75%.

Celle-ci est limitée à 50% pour un achat de plus de 76 000€.

Quant au bailleur, il est en mesure de louer sa parcelle deux fois plus cher que la limite imposée par la loi. Pour faire plus de bénéfices, il peut investir dans un GFA (Groupement Foncier Agricole), sachant que celui-ci offre une rentabilité supplémentaire grâce aux décotes sur les produits vendus.

• Des avantages fiscaux

Les particuliers peuvent avoir accès grâce à divers avantages fiscaux, notamment liés à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et la succession.

Pour un terrain de moins de 103 000€, seuls 25% de ce prix sont imposables, contre 50% si le prix dépasse ce montant. Dans le détail, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 75% de la valeur de sa parcelle aussi bien à l’ISF qu’à la succession. Ces exonérations fiscales s’appliquent uniquement aux terres agricoles obtenues directement ou par le biais du GFA.

Depuis plus de 70 ans, le marché de la terre agricole est géré par la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER). Il n’est donc pas possible de procéder à un achat de terre agricole sans l’autorisation de cette institution, sachant qu’elle peut exercer son droit de préemption à tout moment et qu’elle a le contrôle administratif du transfert du terrain.

Comme ce type de transaction est soumis à certaines règles, une bonne préparation s’impose car les démarches administratives sont longues et parfois complexes. 

Lors du choix de la terre agricole, de nombreux paramètres doivent être vérifiés tels que :

• La localisation ;
• La qualité des sols ;
• L’état du sol : labourable ou non ;
• Le secteur…

Par rapport à l’Europe de l’Ouest, la France propose une fiscalité intéressante, d’autant plus que le prix de l’hectare d’un terrain agricole sur l’ensemble du territoire reste plus abordable. Encore faut-il s’adresser au bon interlocuteur pour réussir son investissement dans le foncier agricole.

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